如果你拥有多处房产, 别忽略了这项可能对你有巨大帮助的税务规划

如果你在加拿大拥有多处房产，有一个以节税为目的税务规划，可能适合你，但却常常被忽视。那就是事先规划好买卖房屋的时间。

前不久，加拿大提高了对资本增值超过25万加币的那部分征税的百分比从50% 提高到66.7%。 这一税务政策的变化，对于有多处房产的纳税人，的确不是好消息。如何通过税务规划来节税，在这个背景下，显得尤其重要。我们举例说明：王先生，在大温有两处房产， 一处是别墅（2015年买入价$2,000,000，自住10年，），和一处度假屋（2017年买入价$840,000， 每年只是夏季住2个月).
假设王先生在2024年1月1号同时出售两套房屋，卖出价分别是$3,000,000和$1,200,000。为了简化计算，我们忽略地产经纪代理费，律师费用等等.  资本增值是用卖出价减去成本价；别墅资本增值$1,000,000, 一共持有10年，从2015到2024，平均每年增值$100,000. (注意房屋持有年限都是按照整年计算的，包括2024年只持有了一天，但是也算是一年)。度假屋资本增值$360,000, 一共持有8年，从2017到2024，平均年增值$45,000.

加拿大税法规定主要住所的资本增值是可以豁免，无需列入应纳税收入。但是，纳税人每年只可以指定一处自住房为主要住所.

因为别墅的平均年增值$100,000要高于度假屋$45,000，所以，为了实现最大限度的节税，王先生应该在2015，2016， 2017，2018，2019，2020，2021， 2022，2023这9年，指定别墅为主要住所，这样别墅的资本增值可以全部豁免，不用上税。

具体的豁免金额计算是 （ 9 + 1 ） /10  * $1,000,000 = $1,000,000. 因为计算公式中有一个“+1”的规则，所以指定的年数比实际持有的年数少一年，这样2024年 就可以指定度假屋为主要住所。 

度假屋的豁免金额使用同样的公式： （1+1）/8*$360,000= $90,000.  这样一来，实际上的资本增值是：

$1,000,000 (别墅增值 )- $1,000,000（别墅豁免） + $360,000(度假屋增值 ) – $90,000(度假屋豁免) =$270,000.

 应纳税税务收入增加了$138,333.33.

$250,000 x 50% + $20,000 x 2/3 = $138,333.33

同一个列子，如果事先有税务规划，我会建议王先生在2023年12月31号以前，把别墅卖掉。这样持有的年份就是从2015-2023年，一共持有了9年，比之前减少了一年。这时如果为了别墅的资本增值完全豁免，只需指定2015，2016，2017， 2018， 2019， 2020， 2021 和2022这8年，为他的主要住所。 别墅的豁免金额公式是： （8+1）/9*$1000,000 = $1,000,000. 在这样的情况下，我们还剩下2023和2024两年，可以指定度假屋为主要住所。度假屋的增值豁免金额是： （2+1）/8 *360,000=135,000.

这样一来，实际上应纳税的资本增值是：

$1,000,000 (别墅增值 )- $1,000,000（别墅豁免） + $360,000(度假屋增值 ) – $135,000(度假屋豁免) =$225,000.

225,000 x 50% = $112,500

 比较上面两个例子，唯一的差别就是王先生卖别墅成交的时间是在2023年末，还是在2024年年初。这其中的税务差异确实巨大的，如果别墅在2023年底成交，可以减少应纳税的收入$25,833.33. 如果王先生的边界税率是最高53.5%, 这个动作可以节省税务$13,820.83. 

 作者本人近期的经历就是 在2023年12月中旬，正式卖了自己的别墅。在2024年1月下旬，购入了新的别墅。